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房地产行业:景气下行明确 看好地产超额收益

作者:国信证券 来源:中投网 2020-09-15 19:58   粉尘浓度检测仪

   9月组合推荐

 
  9月组合为金科股份(土储充足、业绩高增、高潜力小龙头代表)、金地集团(土储分布佳、显著受益于一、二线回暖)、华夏幸福(回款率拐点、模式再获验证)。
 
  行业:销售单月增速放缓,土地市场以“稳”为主
 
  2020年8月,30大中城市商品房成交面积1641万平方米,环比下降9%;土地市场表现总体以”稳“为主,100大中城市推出土地面积11840万平方米、成交面积/供应面积为75%、土地溢价率为15.1%,各项指标均稳中有降。
 
  公司:单月销售回暖明显,报表端显示行业景气延续下行
 
  根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告,2020年1-8月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20房企累计销售额分别同比上升8.6%、6.5%、4.7%、6.6%;其中绿城中国、中国金茂、金地集团、金科股份、中国恒大分别取得41%、35%、24%、22%、22%的正增长,头部房企销售回暖明显。我们以新开工去化率衡量行业景气度,根据各房企最新披露的2020年中报,从绝对景气度看,2015年至2018年行业处于历史上的最高景气水平,新开去化率从70%左右上升至接近90%的历史高位,在此期间房企报表迅速恶化,对应加速扩张;从景气度的变化看,景气下行已近两年,目前虽处于相对景气时期,但预计景气度将继续回落;2019年开始,延续至今的景气回落,是房企规模诉求降低的根本原因。
 
  板块:估值仍处历史最低水平
 
  自上期策略发布至今(8月11日至今),房地产板块跌3.5%,跑输沪深300达1.3个百分点,在28个行业中排第13名。根据Wind一致预期,按最新收盘日计,板块动态PE为5.7倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.5倍动态PE)低11.4%,仍处历史最低水平。
 
  投资建议:景气下行明确,看好地产超额收益A股地产对政策拐点的敏感度高于景气度,而政策基调是景气度的因变量。过去几年政策基调较严,更多与市场景气程度较高有关。世殊时异,持续的景气度下行有望带来政策基调的改善。个股选择方面,销售弹性优先于报表修复,推荐2019年和2020上半年延续扩张的高弹性标的,9月组合为金科股份、金地集团、华夏幸福,建议持续关注中南建设、龙光集团、以及上半年扩展节奏略有加快的保利地产等。
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